Чем отличаются должности управляющего ТСЖ и председателя? Какую зарплату получают председатель и бухгалтер тсж, оформление, особенности вознаграждения Тсн как форма управления многоквартирными домами

Для просмотра фотографий, размещённых на сайте, в увеличенном размере необходимо щёлкнуть кнопкой мышки на их уменьшенных копиях.

VII. ОРГАНЫ УПРАВЛЕНИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

7.1 Органами управления Товарищества собственников недвижимости являются: Общее собрание членов Товарищества собственников недвижимости - его высший орган, а в период между собраниями - коллегиальный исполнительный орган - Правление Товарищества и единоличный исполнительный орган - Председатель Товарищества.

Решения органов управления не могут противоречить действующему законодательству РФ, Калининградской области и г. Калининграда, настоящему Уставу.

Состав органов управления в ТСН соответствует нормам п. 2 ст. 123.14 " " ГК. Особенностью ТСН является то, что в отличие от СНТ в объединении избирается не председатель правления, а председатель Товарищества. Это отличие даёт разницу в правах и обязанностях председателя правления СНТ и председателя ТСН.

7.2 К исключительной компетенции Общего собрания членов Товарищества собственников недвижимости относятся:

Важно: Исключительная компетенция общего собрания означает то, что перечисленные ниже (в законе в т.ч.) функции не могут быть выполнены каким-либо другим органом управления отличным от общего собрания членов товарищества собственников недвижимости. Любые полномочия общего собрания, полностью или частично переданные другим органам управления, в т.ч. по решению общего собрания, являются ничтожными.

7.2.1 определение приоритетных направлений деятельности Товарищества, принципов образования и использования его имущества;

7.2.2 внесение изменений, дополнений или утверждение Устава Товарищества в новой редакции;

7.2.3 приём граждан в члены Товарищества и исключение из числа его членов;

Практика показывает то, что наиболее целесообразным порядком приёма в члены организации (ст. 65.3 ГК) и исключение из членов является передача этих вопросов в исключительную компетенцию общего собрания (п. 5.3 и 5.10 устава, раздел V. Членство в ТСН). К определению порядка приёма и исключения также относятся подача заявления о вступлении (п. 5.2 устава), оформление документов на вступающего (п. 5.4 устава) и уплата вступительного взноса (п. 5.7 устава).

Упрощение данного порядка с передачей функции приёма и исключения правлению или председателю ведёт к возможным нарушениям, злоупотреблениям и потере некоторых членов по объективным или субъективным причинам. К примеру, может быть такая ситация: гражданин написал заявление, передал его в правление, заявление по разным причинам никто не зарегистрировал, и оно затерялось. Гражданин уплатил вступительный взнос. А потом на собрании (в суде) при сверке реестра членов с присутствующими участниками собрания, а также подсчёте голосов для кворума оказывается, что правление так и не приняло решение о приёме (протокол решения отсутствует), что фактически ставит такого члена вне организации, а приём бухгалтером его вступительных и др. платежей вне закона. Кому нужно будет в определённый момент, чтобы такой как бы член не стал действительным членом объединения, никто не знает. Но на этом можно сыграть в суде, а также в других неблаговидных делах. Включение вопросов приёма и исключения в компетенцию общего собрания эту проблему устраняет, т.к. приём осуществляется на основании заявления гражданина. Процедура растягивается по времени, но её уже нельзя будет отменить или игнорировать в дальнейшем.

7.2.4 определение количественного состава правления, избрание прямым открытым голосованием членов Правления Товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

Нецелесообразно в уставе определять точное количество членов правления. Потребность в большем или меньшем составе членов правления диктует практическая деятельность и потребность в решении тех или иных вопросов. В зависимости от задач, стоящих перед ТСН в определённый период, правление предлагает собранию количественный состав коллегиального исполнительного органа, а собрание должно принять целесообразное решение.

В силу неопределённости в ст. 65.3 ГК порядка избрания органов управления такой порядок определён непосредственно в уставе. При этом важно то, что сначала выбирается коллегиальный орган управления: правление, а затем единоличный исполнительный орган: председатель из состава правления. Однако в отличие от СНТ в ТСН собрание избирает председателя ТСН, а не председателя правления.

Всё сказанное в комментариях к п. 7.2.4 - 7.2.5 применимо и к данному пункту.

Следует обратить внимание на то, что в целях исключения излишней суеты и хлопот, а также подтасовки результатов выборов органов управления, они все выбираются прямым открытым голосованием. Это позволяет всем сомневающимся лично убедиться в правильности подсчёта голосов участников общего собрания.

7.2.7 утверждение годовых отчётов и бухгалтерских балансов Товарищества;

7.2.8 принятие решений о создании Товариществом других юридических лиц, об участии Товарищества в других юридических лицах и о создании филиалов, открытии представительств Товарищества;

СНТ в настоящее время довольно часто являются участниками региональных союзов садоводов, ассоциаций и др. объединений (Статья 9. "Ассоциации (союзы) садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений" ФЗ-66 от 15.04.98 г.) При принятии решения общим собранием самым важным вопросом является вопрос денежного содержания таких союзов (ассоциаций). В этой связи следует очень тщательно рассматривать принцип сдачи членских взносов и цели, на которые они сдаются. Есть ли польза от таких взносов соответственно заявленным целям союза (ассоциации). Также имеет значение и принцип финансирования: если ТСН вступает в союз (ассоциацию) местную, межрайонную, то устав (а следовательно размер и принцип взносов) утверждаются общим собранием членов ТСН (каждым вступающим в союз объединением), а если местный союз трёх, четырёх, десяти ТСН вступает в областную ассоциацию, то устав областной организации и взносы утверждаются ассоциациями (союзами) нижестоящими (в лице представителей от этих союзов (ассоциаций).

Далее следует вопрос: ваша непосредственная ассоциация (союз), к-е сосут деньги из карманов граждан относится: к местному союзу или областному? Если к последнему, то между объединением и областным союзом должен стоять ещё местный союз. А если его нет, то решения областного союза фактически приравниваются к решениям местного союза и должны приниматься на общих собраниях ТСН (или СНТ), в т.ч. и по вопросам взносов.

7.19.8 организация и проведение Общего собрания членов Товарищества;

7.19.9 распределение обязанностей членов Правления, включая избрание заместителя председателя Товарищества;

7.19.10 выполнение иных вытекающих из настоящего Устава обязанностей.

7.20 Председатель Товарищества является единоличным исполнительным органом Товарищества собственников недвижимости, возглавляет Правление и обеспечивает выполнение его решений, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам Товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

7.21 Председатель Товарищества собственников недвижимости:

председательствует на Общем собрании членов и заседаниях Правления Товарищества;
без доверенности действует от имени Товарищества, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
выдаёт доверенности на право представительства от имени Товарищества, в том числе доверенности с правом передоверия;
рассматривает заявления членов Товарищества;
издает приказы о назначении на должности работников Товарищества, об их переводе и увольнении, применяет меры поощрения и налагает дисциплинарные взыскания.
осуществляет иные полномочия, не отнесённые Законом или настоящим Уставом к компетенции общего собрания членов Товарищества и коллегиального исполнительного органа Правления Товарищества.

Есть мнение, что выполнение указанных функций председателем Товарищества не является работой и не может быть отнесено к работе по трудовому договору. Однако нормы ст. 123.14 "Особенности управления в товариществе собственников недвижимости " называют председателя ТСН единоличным исполнительным органом. В этом случае есть необходимость обратить внимание на нормы Трудового кодекса:

Статья 273. Общие положения

Руководитель организации - физическое лицо, которое в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, учредительными документами юридического лица (организации) и локальными нормативными актами осуществляет руководство этой организацией, в том числе выполняет функции ее единоличного исполнительного органа.

Положения настоящей главы распространяются на руководителей организаций независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, за исключением тех случаев, когда:

руководитель организации является единственным участником (учредителем), членом организации, собственником ее имущества;
управление организацией осуществляется по договору с другой организацией (управляющей организацией) или индивидуальным предпринимателем (управляющим).

Статья 274. Правовые основы регулирования труда руководителя организации

Права и обязанности руководителя организации в области трудовых отношений определяются настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, учредительными документами организации, локальными нормативными актами, трудовым договором.

7.22 Председатель Товарищества избирается Общим собранием членов Товарищества из состава Правления Товарищества сроком на 2 года. Порядок деятельности Председателя определяется Уставом, внутренними документами Товарищества.

По поручению общего собрания членов Товарищества председатель общего собрания заключает с Председателем Товарищества собственников недвижимости срочный трудовой договор, который определяет условия труда Председателя Товарищества.

Пункт определяет то, что фактическая деятельность председателя определяется гражданским законодательством, Трудовым кодексом, уставом, трудовым договором и др. внутренними (локальными) нормативными актами ТСН.

Важно: 1. Действие срочного трудового договора и его условия для председателя ТСН начинается с момента его подписания и до окончания срока, указанного в договоре.
2. Полномочия председателя ТСН начинаются с даты избрания его общим собранием и заканчиваются ровно через два года, день в день.
Сроки полномочий и сроки действия трудового договора могут не совпадать по времени.

Обратите внимание: Трудовой договор с председателем имеет особенность: в случае его нерасторжения товариществом со стороны вновь избранного председателя, после окончания срока его действия со старым председателем, он продолжает работать. И это накладывает обязанность юрлица по выплате зарплаты, несмотря на то, что полномочия старого председателя по уставу и по закону уже истекли.

Получается так, что ТСН обязано платить зарплату двум председателям: действующему и уже сдавшему дела и должность. И суд, несмотря на такой парадокс встанет на защиту интересов старого председателя. Чтобы не нарушать трудовое законодательство следует: с момента избрания нового председателя сразу же издать приказ о возложении на себя обязанностей и второй приказ (по кадрам - форма Т-8) о расторжении трудового договора со старым председателем. И только после этого новому председателю можно заключить срочный трудовой договор и издать приказ (по кадрам - форма Т-1) о назначении его на освободившуюся должность. До заключения трудового договора и издания приказа зарплата ещё не начисляется, а полномочия председателя уже действуют согласно решению собрания. Для бухгалтера основанием для выплаты зарплаты является приказ о назначении на должность по форме Т-8 (по кадрам).

7.23 Условия труда и обязанности работников, заключивших трудовые договоры с Товариществом, определяются локальными трудовыми актами Товарищества. Такими актами являются, в том числе:

штатное расписание;
правила внутреннего распорядка дня (разрабатываются Председателем Товарищества и утверждаются Общим собранием членов Товарищества);
типовые договоры для заключения договоров с работниками, должностные инструкции (разрабатываются Председателем Товарищества и утверждаются Правлением Товарищества).

Насколько оправдано создание ТСН?

Нередко люди думают, за что мы им платим? Возьмем все в свои руки: и содержание дома будет качественным, и платить будем меньше. Но, как говорится, дьявол в деталях. И чем больше горячие головы сталкиваются с этими деталями, тем они быстрее остывают. Давайте разберемся, что же это за такие детали.

Как все начинается

С чего начинается создание ТСН (по старому ТСЖ)? Правильно, с проведения собрания. И даже на этом этапе многие активисты, желающие взять управление «в свои руки», спотыкаются. Чаще всего, неправильно оформляется повестка собрания, документы для голосования, и самое главное, на таких собраниях нет даже кворума. Поэтому оспорить решение не составляет никакого труда, что и делают те жильцы, которые не хотят ТСН, или юристы управляющих компаний. Поэтому, по статистике, в половине случаев попыток создания ТСН, уже на этом этапе горячие головы остывают. Но есть те, кто не сдается.

А для этого, во-первых, нужны деньги, чтобы оплачивать услуги юристов. Во-вторых, очень много времени — постоянно нужно пропадать в судах. В некоторых случаях придется ездить даже в другие города. Например, вы знаете, что Семнадцатый апелляционный суд находится в Перми? Но главное — нужна отвага и крепкие нервы. Зачем? Объясняем. Бывали случаи, когда у инициаторов создания ТСН отключалось электричество, вода, дверные замки регулярно были залиты клеем, какие-то хулиганы разбивали стекла у их машин, прокалывали шины. Или вдруг к ним внезапно проявлял интерес участковый, брал различные объяснительные. А уж если у инициатора создания есть небольшой бизнес, то тут он становится еще более уязвимым — может внезапно явиться налоговый инспектор или кто-нибудь из ОБЭП. Мы не пугаем, но жизнь — сложная штука, особенно в России.

Еще здесь нужно отметить, что нередко затейниками таких товариществ становятся люди с нечистыми помыслами. Тот, кто больше кричит о том, что все плохо, кто больше всех обещает «золотых гор», тому люди и доверяют в руки свой дом. О том, что человек изначально своей главной целью ставил личное обогащение, станет понятно лишь через несколько лет, когда дом придет в упадок.

Хорошим примером служит история в Качканаре. Там тоже один делец подговорил жителей создать ТСЖ, обещал, что он отремонтирует дом, будет чистота и порядок, стоимость платежки снизится. Но все закончилось тем, что сам он исчез куда-то в направлении Москвы, а у жителей образовались внушительные суммы долга перед поставщиками тепла, воды, света. Не говоря уже о том, что в доме так и не было сделано никакого ремонта.

Калькулятор вместо романтики

ТСН — это экономическая организация, у которой должны быть доходы. Одно дело мечтать о том, как хорошо все делать самим. А другое — взять калькулятор в руки и прикинуть, сколько в доме людей реально оплачивают квитанции за ЖКХ, сколько из этого выходит, и на что хватит.

Давайте для начала посмотрим, сколько минимально нужно затрат, чтобы управлять в форме ТСН домом хотя бы на 200-300 квартир? Конечно, нужен председатель, им, как правило, становится самый крикливый из инициаторов. Он попросит себе зарплату. Иначе, если он будет заниматься управлением после своей основной работы, после 20-21.00 вечера, то никакого толка менять шило на мыло не будет. Следить за содержанием дома нужно круглые сутки, а не в свободное от работы время. Ежемесячная зарплата, скорее всего, составит не меньше 30-40 тысяч рублей. Здесь же нужно напомнить романтикам, что управление домом требует хотя бы минимальный уровень знаний ЖКХ. А представляете, если дом попадет в руки продавщицы или водителя? Возможно, что они и вникнут во все нюансы управления многоквартирным домом. Только вот прежде, чем это произойдет, пройдет год, а то и два. И будет сделано масса ошибок.

Еще один момент. У ТСН должно быть правление. И если председатель будет получать зарплату, то и в среде правление начнется сетование, почему он получает, а мы нет. Придется и им что-то платить, а это опять за счет жителей. А если председатель еще не чист на руку, то, чтобы правление об этом молчало, ему придется с ним делиться. И всю эту коррупцию снова будут оплачивать жители из своих кошельков.

Здесь же нужно отметить: есть такой миф, мол, в ТСН мы можем контролировать расход наших денег. Но реальность суровее. Председатель запросто может подделать документы, жители потребуют провести аудит. А председатель наймет дружественную ему фирму, которая проведет такой аудит, какой ему нужен будет. И тут уже не подкопаешься. Например, есть ТСЖ на ул. Ярославская, 21, там многим ясно, что деньги когда-то собранные за капремонт, ушли в неизвестном направлении. Но председатель разводит руками и говорит, что по документам все хорошо.

Еще одна сложность: через некоторое время в это правления начнут проситься другие жители, чтобы иметь доступ к документам. И тут вчерашних единомышленников может ждать раскол, который выльется в длительное противостояние. Например, на Уралмаше на пересечении улиц 40 лет октября и Кировградская есть несколько домов, объединенных в одно ТСЖ «Жилье». Там такая борьба тянется уже несколько лет. И дело не ограничивается только судами и прокуратурой в отношении тех, кто не доволен работой ТСЖ и считает, что его председатель ворует их деньги. В ход идут угрозы, порча автомобилей, отключение электричества.

Идем дальше. Какая организация без бухгалтера и юриста? Далее, нужен дворник, уборщица, электрик, сантехник. А если дом не новый, и в нем есть лифты, то еще и механик по лифтам. Что вы будете делать, если вдруг лифт регулярно начнет застревать? А как быть с системой пожаротушения? Ведь ее должен обслуживать квалифицированный специалист, а не просто дядя Вася. У управляющих компаний в штате есть такой человек, а вот для ТСЖ его работа обойдется в круглую сумму.

Наконец, если в доме хромает платежная дисциплина, то председателю придется обходить должников и требовать с них деньги. Или нанять коллекторское агентство, вышибал, а им надо платить. А ведь еще нужны будут деньги на текущий и косметический ремонты, на устранение внезапных аварий, в конце концов, на развитие. Ведь люди будут спрашивать: «Хорошо, мы проголосовали за ТСН, а где улучшения, где новая детская площадка, клумбы, забор, асфальт?» И если их не предъявить в ближайшие полгода после создания ТСН, начнутся обратные процессы.

И знаете, что делает председатель, когда оказывается, что денег с дома собирается мало и их не хватает для полноценной работы ТСН? Он просто заключает договор подряда с одной из управляющих компаний. И это абсолютная реальность! Не верите? Поговорите с жителями ряда домов Химмаша по ул. Альпинистов, 20. В свое время вдохновленные идеей ТСЖ, люди согласились на нее, но уже через месяц председатель заключил договор подряда с УК, а сам исчез, перестал даже брать трубки телефона, жил в частном доме за городом. УК работала на отвяжись, иногда в доме появлялся нетрезвый то ли слесарь, то ли электрик и что-то кое как делал, а потом снова исчезал на месяц. Через полтора года люди, наконец, избавились от этого ТСЖ, и выбрали другую управляющую компанию.

Здесь же стоит сказать и организационных процессах. Во-первых, понадобиться создать устав ТСН, во-вторых, заняться межеванием земли, а этот процесс может затянуться на годы. И наконец, когда вы создали ТСН, каждый шаг нужно согласовывать с собственниками, а для этого нужно регулярно проводить собрания. И если на них не будет кворума, то такие собрания будут нелегитимны, и их легко будет оспорить в суде. А вы наверняка знаете, как трудно будет собрать жителей дома, где 200-300 квартир, особенно летом и осенью.

Что будет делать председатель и его правление в таких случаях? Правильно — фальсифицировать протоколы собраний. После чего ничего не подозревающие жители обнаружат в своих платежках дополнительную статью, например, за шлагбаум, охрану двора или оборудованную автопарковку. Но ладно бы, если эта сумма была 100 рублей. Платежка станет дороже на 1000 тысячу, а то и больше. Жители кинутся к председателю с вопросом, что это? А он им скажет: «Так ведь собрание прошло, большинство «за», но мы вам эти протоколы не покажем, не обязаны». И будет прав. Такие истории произошли в ТСЖ «Стачек, 70» и ТСЖ «Жилье». Поговорите с жителями и спросите, во сколько им обходится оплата услуг ЖКХ и устраивает ли их это?

Таким образом, на этом этапе еще у многих активистов опускают руки, и они думают, куда бы теперь деть это ТСН? Может, своей бабушке передать, она все равно на пенсии, времени много, к тому же в прошлом — бухгалтер.

А кто же тогда остается предан идее ТСЖ? А как раз те, кто изначально задумывал его создания с целью личного обогащения. Вот они-то и идут до конца в погоне за деньгами. И получив полный контроль над такими финансовыми потоками, теряют всякую скромность. Например, в том же доме по Стачек, 70 председатель настолько почувствовал себя полноправным хозяином в доме, что даже пытался отнять квартиру у законного наследника после смерти собственника. Просто заварил двери, поставил охранников и не пускал туда наследника. Вот так себя ведут председатели ТСЖ-ТСН, когда опьяняются властью.

Ради чего была затея

Можно привести еще много печальных историй того, чем заканчивались призывы «взять все в свои руки». Ну, вот, например, на Уктусе есть новый дом по Щербакова, 5а. Там председатель больше года боролся за создания ТСЖ (тогда они еще так назывались). Прошел, как говорится, через огонь, воду и медные трубы. Закончилось все тем, что он добровольно отказался от этого поста. С первого же месяца его работы на этом посту в любое время суток стал разрываться мобильный, звонили жители и задавали вопросы. При этом он работал на общественных началах. Через 2-3 месяца ему это надоело, он созвал собрание и попросил, чтобы ему за такой труд назначали зарплату, сумму назвал хорошую. Жители переглянулись и сказали, что не согласны. Тогда он на все плюнул и даже решил переехать из этого дома.

Похожая история произошла в микрорайоне Компрессорный. Там был построен новый дом по Яскина, 12. Жители почти год боролись с управляющей компанией, которая выиграла по конкурсу их дом. Наконец, создали свое ТСН. И тут выяснилось, что около трети квартир в этом доме еще не куплены и совокупная плата за услуги ЖКХ не покрывает расходы на содержание дома. А уж речи о том, чтобы снизить платежку и не шло.

Да и потом, как снизить платежку? Ведь тариф за строку «содержание жилья» устанавливается муниципалитетом, а не управляющими компаниями, тарифы на воду, электроэнергию, тепло устанавливает Региональная энергетическая комиссия. А деньги на капитальный ремонт вот уже больше года как собирают не управляющие компании, и не ТСН, а специальный фонд. Но, возможно, управляющие компании включают какие-то дополнительные услуги, типа за домофон или видеонаблюдение. Но ведь если создать ТСН, это же не значит, что придется отказаться от домофона и видеонаблюдения.

Поэтому, если кого-то не устраивает УК, то не стоит в обидах и назло кидаться создавать ТСН. Как показали многочисленные случаи, такие затеи заканчиваются в лучшем случае ничем. А в худшем — председатель ТСН все бросает и исчезает с деньгами в неизвестном направлении. Максимум, что ему грозит, это год условно. А чаще всего вообще ничего. На деньги, полученные в ТСН, он может купить себе новую квартиру в другом городе, построить частный дом, купить роскошные машины. А ничего не подозревавшие о его мошенничестве жители останутся с многотысячными долгами перед поставщиками тепла, света, воды.

Обобщая все приведенные выше примеры, задайтесь еще вопросом, а хорошо ли вы знаете своих соседей, которые предлагают вам создать ТСН, а себя выдвигают в качестве их председателей? Стоит ли им доверять и на каких основаниях? Например, чтобы человек мог стать директором управляющей компании, он должен сдать экзамен в Госжилстройнадзоре. А председатель ТСН не должен вообще ничего. На эту должность можно выбрать хоть кого, хоть бомжа, который ни за что не будет отвечать. Просто такое наше российское законодательство.

Если вас не устраивает что-то в обслуживании домом, то однозначно больше толку будет в том, чтобы найти общий язык с руководством управляющей компании и договориться с ним об устранении неполадок, чем броситься с головой в омут неизвестности. Важно отметить, что работа управляющей компании находится под контролем Госжилстройнадзора. Он ей выдает лицензию, и в любой момент может отозвать на основе жалоб жителей. Поэтому сегодня УК заинтересованы в качественном обслуживании домов в отличие от ТСН, которые чаще всего становятся инструментом в руках проходимцев и непорядочных людей, мечтающих как бы по быстрому «срубить» денег при минимальной ответственности.

Алексей Кузьмин, юрист в сфере ЖКХ

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — это разные люди. Формально, управляющий — физическое лицо, которому за некое вознаграждение делегируется часть административного функционала, связанного с организацией работы непосредственно ТСЖ. Как правило, управляющего товарищество привлекает со стороны.

Таким образом, можно сделать вывод, что должность управляющего предназначена для «разгрузки» управляющего аппарата товарищества в лице его председателя.

К основным функциям управляющего в ТСЖ относят:

Разумеется, ряд функций и должностных полномочий управляющего ТСЖ может расширяться согласно решениям, данным руководством товарищества.

Нередко на председателя ТСЖ накладывается достаточно большой объем обязательств, справиться с которыми он не может либо ему просто не хватает на это времени. Тогда руководство товарищества привлекает к работе человека, согласного занять должность управляющего и разделить часть обязанностей с председателем, взяв на себя его функций, касающихся внутренних процессов.

Бывают и такие случаи, когда среди жильцов, являющихся фактическими собственниками жилья, не могут подобрать подходящую кандидатуру на место председателя, а собрание не может определиться с выбором. Тогда также нанимается сторонний человек на должность управляющего ТСЖ.

Важно! Ключевым отличием управляющего ТСЖ от председателя ТСЖ является то, что должность управляющего может занять человек, не являющийся собственником жилья на территории товарищества.

Наемному управляющему необязательно быть даже жильцом конкретного дома, чтобы занять эту должность в товариществе. В российском Жилищном Кодексе подчеркивается, что стать председателем ТСЖ может исключительно собственник жилья.

Таким образом, отличие между должностями управляющего и председателя заключается не только в масштабах обязательств, но и в их юридическом отношении к общему имуществу, защитой интересов которых и занимается ТСЖ. Если для председателя непосредственная принадлежность к МКД обязательна, то для управляющего – нет.

Как и где регламентируется правовой статус?

Правовой статус управляющего фиксируется в трудовом договоре или в процессе утверждения гражданско-правового соглашения при вступлении лица, изъявившего стать управляющим, в соответствующую должность.

Кроме того, правовой статус должен быть обязательно закреплен в должностной инструкции управляющего .

Поскольку управляющий является физическим лицом, в момент заключения сделки, сторона правления товарищества не перекладывает на управляющего свои обязанности, касающиеся осуществления коммунальных услуг, а остается их исполнителем.

Справка! Правовое поле должности управляющего находится в плоскости управленческих процессов административного характера, в числе которых контроль за соблюдением порядка в отношении общественного недвижимого имущества, в частности, содержания его в надлежащем состоянии, ремонта и обслуживания.

Бывают случаи, когда Устав ТСЖ содержит ряд фиксированных обязанностей, среди которых могут быть оговорены отдельные аспекты. Тогда объем полномочий, передача которых осуществляется управляющему ТСЖ, определяется самим правлением товарищества вне правового поля.

Вступающему в должность управляющего ТСЖ можно порекомендовать тщательно знакомиться не только с договорами и инструкцией, но и Уставом ТСЖ, в котором он в дальнейшем планирует вести свою трудовую деятельность.

Модели взаимодействия с товариществом

Существуют две модели взаимодействия между управляющим и товариществом:

Оформление полномочий через подписание договора

Как упоминалось ранее, ТСЖ оформляет с лицом, вступающим в должность управляющего, один из двух типов соглашений – трудовой договор или соглашение на гражданско-правовой основе.

Доверенность

ТСЖ имеет право обозначить и передать управляющему его должностные функции в официальной доверенности. Обычно этот документ оформляется в ситуациях, когда управляющему необходимо представлять интересы товарищества в сторонней организации, например, в различных органах власти.

В доверенности указываются все полномочия управляющего , которые обычно дублируются с теми, что приводятся в его должностной инструкции или изложены в гражданско-правовом соглашении.

Общие положения, касающиеся ее оформления, изложены в главе 10 ГК РФ .

Завершая разъяснение тонкостей, касающихся таких должностей, как председатель и управляющий ТСЖ, можно отметить, что между ними есть существенная разница, особенно в юридическом контексте.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.

2. В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление).

По решению высшего органа товарищества собственников недвижимости (пункт 1 статьи 65.3) полномочия постоянно действующих органов товарищества могут быть досрочно прекращены в случаях грубого нарушения ими своих обязанностей, обнаружившейся неспособности к надлежащему ведению дел или при наличии иных серьезных оснований.

Ст. 123.14 ГК РФ ч.1. Особенности управления в товариществе собственников недвижимости

Гражданский кодекс

Утверждено
Общим собранием
членов ТСЖ 151

ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ
ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ 151

1. Общие положения.

1. Председатель Правления товарищества является выборным лицом, не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору. Избирается в порядке и на срок, установленный Уставом товарищества. Возглавляет коллегиальный исполнительный орган управления Товарищества Правление.

1.2. Председателем Правления не может быть избран член Правления по основаниям, предусмотренных ст.160/1 N°188-ФЗ РФ:

член правления, ранее допустивший грубые нарушения Жилищного законодательства РФ, Устава товарищества, Положение о правлении ТСЖ, Положение о ревизионной комиссии ТСЖ;
член правления фактически не проживающий в доме.

1.3. Председатель правления должен иметь высшее образование, является выборным лицом, наделенным управленческими полномочиями.

1.4. Председатель правления должен служить примером честности, порядочности, ответственности, добросовестности, профессионализма на этом посту.

1.5. Председатель избирается на первом заседании Правления товарищества, из числа членов правления, путем простого голосования на срок, установленный Уставом товарищества.

2. Председатель Правления товарищества в своей деятельности руководствуется действующим законодательством РФ, Уставом Товарищества, должностными полномочиями (инструкциями), а также, нормативными документами, утвержденными органом управления Товарищества – Общим собранием членов Товарищества.

3. Председатель Правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

4. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы.

5. Председатель Правления товарищества, совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества.

6. Председатель Правления товарищества разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества документы и положения предусмотренных Уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

7. Председатель Правления товарищества несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

8. Председатель Правления товарищества несет ответственность за предоставление коммунальных услуг, в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество, которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации и Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

9. Председатель правления несет персональную ответственность за организацию делопроизводства в правлении товарищества, учета и хранения документов собственников помещений, самого ТСЖ, правильность заключения договоров и соглашений, непринятие решений по содержанию и эксплуатации жилого дома, своевременность и полноту уплаты налогов, сдачи отчетности в налоговую службу, фонды, банки и т.д.

10. Полномочия и обязанности Председателя Правления товарищества и, соответственно, размер вознаграждения за выполнение Председателем должностных обязанностей, утверждается общим собранием членов Товарищества. Датой начала исполнения (возникновением трудовых отношений) обязанностей по управлению общим имуществом собственников, считается дата избрания Председателя по решению исполнительного коллегиального органа Товарищества (пп.11п.ст.145 ЖК РФ, ч.3ст.16 ТК РФ).

11.Осбенности трудовых отношений между Председателем Правления и Товариществом собственников жилья, регулируются законодательством РФ, применяются общие положения трудового законодательства с учетом норм Жилищного кодекса.

12. Председатель Правления избирается на срок не более двух лет (ст.147 ЖК РФ). Выполняет свои обязанности в выборной должности в соответствии с должностной инструкцией за вознаграждение, размер и периодичность выплаты которого, утверждается решением общего собрания членов товарищества.

13.Председатель Правления несет полную материальную ответственность за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ (ст. 277 ТК РФ). Под прямым действительным ущербом понимается реальное уменьшение наличного имущества работодателя (ТСЖ) или ухудшение состояния указанного имущества (в том числе имущества третьих лиц, находящегося у работодателя, если он несет ответственность за сохранность этого имущества), а также необходимость для работодателя (ТСЖ) произвести затраты либо излишние выплаты на приобретение, восстановление имущества либо на возмещение ущерба, причиненного третьим лицам.(ст.238 ТК РФ)

14. Председатель Правления может быть освобожден от исполнения обязанностей в связи с принятием уполномоченным органом юридического лица (правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ) решения о прекращении полномочий Председателя, при допущении должностным лицом неэффективного управления, действий (бездействий), несоблюдения интересов собственников (ст.278 ТК РФ).

15.Досрочное расторжение трудового договора по инициативе председателя правления ТСЖ допускается с предупреждением товарищества (правления и общего собрания) в письменной форме не позднее, чем за один месяц (ст.

2. Обязанности председателя правления.

2.1 Избранный Председатель Правления, с момента вступления в должность руководителя Правления обязан:

2.1.1.созвать новый состав Правления, пригласить ревизионную комиссию (ревизора), состав старого правления и определить порядок и сроки передачи дел новому составу Правления и членам Ревизионной комиссии.

2.1.2. организовать в течение двух месяцев независимую аудиторскую проверку деятельности предыдущего председателя ТСЖ за весь период его полномочий. Собственники помещений многоквартирного дома обязаны оплатить работу аудитора пропорционально своей доле в общем имуществе дома.

2.1.3 произвести полную инвентаризацию всех материальных средств и документации по книге учета документов правления, а также журнала учета материальных средств и документацию товарищества. Председатель вновь избранного правления совместно с членами правления обязан принять материальные средства и документацию товарищества, составить акты инвентаризации, о передаче дел и должности — все в двух экземплярах.

2.1.4. знать договорные обязательства товарищества и содействовать их выполнению.

2.1.5. организовать и направлять деятельность членов правления и должностных лиц товарищества в соответствии с действующим законодательством, требованиями Устава и решениями общего собрания и правления.

2.1.6. выполнять функции заказчика по организации технической эксплуатации МКД, а также предоставления коммунальных и прочих услуг собственникам квартир.

2.1.7. контролировать ведение технической, бухгалтерской, статистической и иной отчетности.

Какие плюсы и минусы есть у Товарищества Собственников Недвижимости (ТСН)

контролировать предоставление собственникам квартир коммунальных и других услуг установленного качества законодательными и нормативными актами, а также договорными обязательствами.

2.1.9. добиваться от исполнителей выполнения работ в соответствии с условиями заключенных с ними договоров.

2.1.10. принимать меры по обеспечению бесперебойной работы инженерного оборудования в доме.

2.1.11. обеспечить сохранность рабочей, технической и иной документации товарищества.

2.1.12. своевременно принимать меры в связи с несанкционированным переоборудованием и перепланировкой жильцами дома мест общего пользования, жилых и нежилых помещений.

2.1.13. представлять интересы товарищества в государственных и иных учреждениях, связанных с управлением и эксплуатацией имущества.

2.1.14. обеспечивать подготовку и размещение документов и информации по деятельности ТСЖ на информационном стенде.

2.1.15. заключать договоры на обслуживание с собственниками жилых помещений, не являющихся членами ТСЖ.

2.1.16. осуществлять совместно с членами правления периодический контроль состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства недвижимого имущества и при необходимости принимать меры по устранению выявленных недостатков, в соответствии с Положением по организации технической эксплуатации жилищного фонда.

2.1.17. не реже одного раза в месяц лично, либо поручить члену правления контролировать уборку мест общего пользования и прилегающей территории.

2.1.18. организовывать закупку материальных и технических ресурсов, необходимых для осуществления уставной деятельности товарищества.

2.1.19. организовывать обучение персонала.

2.1.20 участвовать в работе ревизионной комиссии.

2.1.21. проводить заседания правления в соответствии с требованиями Устава товарищества, общие собрания собственников

2.1.22. вести прием жителей, учитывать и регистрировать жалобы и заявления, контролировать устранение замеченных недостатков

2.1.23. при принятии общим собранием или правлением решений, противоречащих действующему законодательству и Уставу товарищества, требовать отмены данных решений.

2.1.24. требовать от жильцов квартир своевременного обращения к управляющему при обнаружении ими неисправностей внутри квартирного оборудования (свищи, ржавчина, и пр.) и несущих стен (сколы, трещины и пр.).

3. Дополнительно на председателя правления возлагаются обязанности.

3.1. подготовки изменений и дополнений в устав товарищества;

3.2. подготовки расчетов годовой сметы расходов (финансового плана) на содержание и ремонт имущества собственников на соответствующий год.

3.3. подготовки, расчета и обоснования размера разовых платежей на покрытие образовавшихся, сверх финансового плана (годовой сметы расходов), издержек. Утверждение взносов в резервный фонд на общем собрании собственников;

3.4. распоряжения средствами товарищества, выделенными в резервный фонд и не входящими в финансовый план, для производства аварийных, срочных работ и т.п.

3.5. подготовки годовых отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения, а также готовит ежеквартальных отчетов о финансовой деятельности ТСЖ и информирует собственников на общем собрании и путем размещения отчета на Информационном стенде.

4. Права председателя правления

4.1. Председатель правления имеет право:

4.1.1. издавать приказы, давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, включая членов правления, которые для них обязательны;

4.1.2.выдавать доверенности;

4.1.3. открывать расчетные и иные счета в кредитных учреждениях;

4.1.4. распоряжаться имуществом товарищества, в том числе денежными средствами в полном объеме, в соответствии с хозяйственно — финансовым планом;

4.1.5. распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденным годовым финансовым планом (сметой расходов), в рамках полномочий утвержденных общим собранием собственников;

4.1.6. действовать и подписывать от имени товарищества платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством и настоящим Уставом не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием;

4.1.7. разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка для работников товарищества, положения об оплате их труда;

4.1.8. разрабатывать и утверждать положения и инструкции для всех должностных лиц, участвующих в технической эксплуатации жилищного фонда;

4.1.19. ходатайствовать перед собранием членов ТСЖ об освобождении от полномочий членов правления товарищества;

4.1.10. нанимать персонал для технической эксплуатации жилищного фонда и увольнять их;

4.1.11. заключать договоры от имени товарищества, в том числе на техническую эксплуатацию жилищного фонда, а также коммунальные услуги;

4.1.12. производить расчеты с физическими и юридическими лицами за предоставленные ими услуги в соответствии с заключенными договорами;

4.1.13. страховать имущество товарищества;

4.1.14. выполнять иные обязанности, вытекающие из положений ЖК РФ, Устава Товарищества.

4.1.15. Осуществлять контроль использования жилых и нежилых помещений по их целевому назначению.

4.1.16. Досрочно освободить занимаемую должность.

4.2. Председатель правления освобождается от занимаемой должности в соответствии с законодательством и по основаниям, изложенным в Уставе Товарищества, Положении о Правлении Товарищества и настоящими должностными обязанностями.

4.3. Спорные вопросы, разногласия и конфликтные ситуации, возникающие в процессе исполнения обязанностей, между председателем и правлением или общим собранием решаются путем переговоров либо в судебном порядке.

Товарищество собственников недвижимости: внесение поправок в ГК РФ, от 05.05.2014 N 99-ФЗ

Товарищество собственников недвижимости — добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Разъяснение

Товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Товарищество собственников недвижимости это одна из организационно-правовых форм, предусмотренных для Некоммерческих корпоративных организаций.

Правовое положение Товариществ собственников недвижимости регулируется пп. 5 пар. 6 гл. 4 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам (п. 3 ст. 123.12 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив (п. 4 ст. 123.12 ГК РФ).

Имущество товарищества собственников недвижимости (ст. 123.13. ГК РФ)

Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества (п. 1 ст. 123.13 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме, а также объекты общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих товариществах принадлежат членам соответствующего товарищества собственников недвижимости на праве общей долевой собственности, если иное не предусмотрено законом. Состав такого имущества и порядок определения долей в праве общей собственности на него устанавливаются законом (п. 2 ст. 123.13 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе собственника земельного участка — члена такого некоммерческого товарищества следуют судьбе права собственности на указанные помещение или земельный участок (п. 3 ст. 123.13 ГК РФ).

Особенности управления в товариществе собственников недвижимости (ст. 123.14. ГК РФ)

К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65.3 ГК РФ, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (п. 1 ст. 123.14 ГК РФ).

В товариществе собственников недвижимости создаются единоличный исполнительный орган (председатель) и постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган (правление) (п. 2 ст. 123.14 ГК РФ).

Дополнительно

Некоммерческие корпоративные организации — юридические лица, которые не преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками, учредители (участники) которых приобретают право участия (членства) в них и формируют их высший орган.

Общественная организация — добровольное объединение граждан, объединившихся в установленном законом порядке на основе общности их интересов для удовлетворения духовных или иных нематериальных потребностей, для представления и защиты общих интересов и достижения иных не противоречащих закону целей.

Некоммерческие организации — организации, не имеющие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющие полученную прибыль между участниками.

Организационно-правовая форма — способ закрепления и использования имущества хозяйствующим субъектом и вытекающие из этого его правовое положение и цели предпринимательской деятельности

Материалы по теме «Некоммерческие организации»

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) является организационно-правовой формой некоммерческих организаций, а товарищество собственников жилья (ТСЖ) — один из видов ТСН, в рамках которого объединяются собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) либо в нескольких МКД или жилых домах.

Способы управления МКД

Существует три способа управления МКД (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1) непосредственное управление собственниками;

2) управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом способ управления выбирает общее собрание собственников помещений и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Товарищество собственников жилья

ТСЖ представляет собой объединение собственников помещений в МКД, созданное для совместного управления общим имуществом в МКД либо имуществом в нескольких МКД или жилых домах, предоставления коммунальных услуг, осуществления деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников. При этом ТСЖ является некоммерческой организацией и признается видом ТСН (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

Товарищество собственников недвижимости

Понятие «товарищество собственников недвижимости» появилось с 01.09.2014 как новая организационно-правовая форма некоммерческих организаций (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ; пп. «б» п. 3 ст. 1, ч. 1 ст. 3 Закона от 05.05.2014 N 99-ФЗ).

ТСН — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в частности помещений в здании (в том числе в МКД) или в нескольких зданиях, жилых и дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п. Цели такого объединения и цели создания ТСЖ аналогичны (п. 1 ст. 123.12 ГК РФ).

Отличие ТСН от ТСЖ

Исходя из изложенного выше ТСН представляет собой по сравнению с ТСЖ более широкое понятие — объединение собственников разных видов недвижимости, в то время как в рамках ТСЖ объединяются только собственники помещений в МКД.

С появлением с 01.09.2014 новой организационно-правовой формы юридических лиц — ТСН законодатель не отменяет понятия «товарищество собственников жилья». Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Последствия для ТСЖ после появления ТСН

Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ; ч.

Что входит в обязанности председателя ТСЖ

2 ст. 135 ЖК РФ):

«товарищество собственников недвижимости» для ТСН;
«товарищество собственников жилья» для ТСЖ.

Организационно-правовая форма не всегда должна быть указана в наименовании организации. В случаях, когда законом предусмотрена возможность создания вида юридического лица, в наименовании допустимо указание только на такой вид (п. 1 ст. 54 ГК РФ).

Учитывая, что ТСЖ создается как вид ТСН, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья. Таким образом, при заполнении заявления о госрегистрации юрлица при создании ТСЖ либо для внесения изменений в сведения о юрлице, содержащиеся в ЕГРЮЛ, для представления в регистрирующий орган необходимо указывать: «товарищество собственников жилья (наименование)» (Письмо Минстроя России от 22.01.2016 N 1367-ЕС/04).

Вместе с тем с 23.05.2015 устав юридического лица должен содержать сведения не только о его наименовании, но и о его организационно-правовой форме (которой в нашем случае является ТСН).

При этом уставы ТСЖ, созданных до указанной даты, должны быть приведены в соответствие с данным требованием при первом изменении уставов таких ТСЖ (п. 4 ст. 52 ГК РФ; п. 2 ст. 1, ст. 4 Закона от 23.05.2015 N 133-ФЗ).

Примечание.Появление ТСН автоматически не влечет необходимость перерегистрации ТСЖ. Более того, во избежание дополнительного социального напряжения среди граждан в вопросах управления МКД внимание органов государственного жилищного надзора обращено на недопустимость направления в адрес ТСЖ требований, уведомлений или иного рода документов о необходимости перерегистрации ТСЖ, а также о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ в случае отсутствия соответствующих оснований (ч. 10 ст. 3 Закона N 99-ФЗ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Связанные вопросы

Какие есть способы управления многоквартирным домом? >>>

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.

Способы управления МКД

Что такое ТСН

Как организационно-правовая форма ТСН - это товарищество. По закону ТСН - это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).

ТСН - это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД. Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ). Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 - 123.14 , ст.65.1 - 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ .

Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 - 2 ст.152 ЖК РФ).

ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД . Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН. Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218 , 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.

Устав ТСН

Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ , устав ТСН должен содержать в его наименовании слова "товарищество собственников недвижимости ". Также в документе должны быть указаны следующие сведения:

место нахождения;
предмет и цели деятельности товарищества;
состав и компетенции органов ТСН;
порядок принятия решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов.

Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.

ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:

об утверждении устава ТСН;
о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание товарищества;
о принадлежащих проголосовавшим лицам долях в праве общей собственности на нежилые помещения в МКД.

Также прилагается устав товарищества . ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.

Членство в ТСН

Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 - 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.

Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.

В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества . В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.

Права и обязанности

Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).

В обязанности правления ТСН входят (ст.148 ЖК РФ):

контроль за своевременным внесением членами ТСН принятых ОСС обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов на год, отчётов о финансовой деятельности, предоставление их ОСС для утверждения;
управление МКД , заключение договоров управления МКД;
наем работников для обслуживания МКД, их увольнение;
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;
ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и финансовой отчётности;
созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3 , ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:

определение направления деятельности ТСН, принципов образования и использования общего имущества;
утверждение и изменение устава товарищества;
определение порядка приёма и исключения членов ТСН;
образование органов ТСН и досрочное сложение их полномочий;
утверждение годовых, бухгалтерских и финансовых отчётов ТСН;
принятие решений о создании ТСН , его участии в других юридических лицах, создании филиалов и открытии представительств;
принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСН, назначении ликвидационной комиссии, утверждении ликвидационного баланса;
избрание ревизионной комиссии, назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора;
принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН (п.1 ст.123.14 ГК РФ);
принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, ремонте, залоге или передаче иных прав на имущество ТСН третьим лицам; получении заёмных средств, банковских кредитов; определение целей использования дохода от хозяйственной деятельности ТСН (ст.145 ЖК РФ).

Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.