Как сделать сравнительный анализ продаж. Как проводить анализ продаж: этапы, методы и способы. Сбор статистики по продажам и прибыли

3.5. метод прямого сравнительного анализа продаж.

Подход прямого сравнительного анализа продаж это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два доходный и затратный также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы, лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т. д.

Технология оценки:

изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке "на расстоянии вытянутой руки". Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?" Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

К основным способам определения величины поправок относятся:

анализ парных продаж;

регрессионный анализ;

метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости.

Парные продажи, используемые для определения поправки на

наличие бассейна.

Среднее = 15850 Медиана = 16000 Мода = 16000

Установленная поправка 16 000 долл.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать методы регрессионного анализа. Определение величины поправок при оценке стоимости объектов недвижимости методом регрессионного анализа основано на применении серии математических формул, например:

где Jc рассчитываемая величина поправки на стоимость объекта недвижимости; B коэффициент, полученный для единицы сравнения; X замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости.

Или: Jc = B х X + a + c + + n,

где a, c,k, n положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

На развитых секторах рынка недвижимости эксперты-оценщики используют многофакторные линейные и нелинейные модели типа:

где ai коэффициенты регрессии;

Xi различные переменные, характеризующие те или иные

факторы, от которых зависит стоимость объекта недвижимости и величина корректировки.

Однако применение таких моделей возможно лишь при наличии больших массивов информации о сделках купли-продажи аналогичных объектов недвижимости.

Общая группировка используется на активном рынке где, может быть найдено достаточное число сравнительных продаж, с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод может быть использован при наличии относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнивать оцениваемый объект в целом, чтобы определить лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую недвижимость от сопоставимых проданных объектов. Если разброс цен невелик, например, около 1\%, то можно с уверенностью сказать, что стоимость объекта является величиной, средней по отношению к наибольшему и наименьшему значению в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Например, оценщик выявил три сопоставимых квартиры. Все они совершенно одинаковы с объектом оценки. Оценщик нашел следующую информацию.

Разброс цен между ценами 70000 69500 = 1500 долл., т.е. около 2\%. Следовательно, возможно применение метода общей группировки. Наименьшее значение 69500 долл. Наибольшее значение 71000 долл. Стоимость квартиры (69500+71000) : 2 = 70250 долл.

Корректировка цен сопоставимых объектов может осуществляться в двух основных формах:

в денежном выражении;

в процентах.

Поправки в денежной форме это суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта.

Процентные поправки используются в том случае, если сложно определить точные денежные суммы, но рыночные данные свидетельствуют о существовании процентных различий. Здесь важно определить, следует ли вносить эти поправки на независимой плюсово/минусовой основе или на кумулятивной основе.

Независимую плюсово/минусовую основу следует использовать только тогда, когда определенно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга. При расчете общей корректировки отдельные независимые поправки суммируются.

Кумулятивные процентные поправки используются, когда учет каждой корректирующей характеристики производится с учетом наличия других характеристик. При расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются.

Пример иллюстрирующий корректировку цены с использованием различных поправок приведен в таблице 3.2.

При корректировке цены обычно вносятся поправки на следующие характеристики:

Местоположение:

а) экология;

б) доступ;

Условные продажи:

а) обычные или особе закладные (FHA или VA);

б) мотивировки и знания покупателя и продавца.

Условия финансирования:

а) коэффициент ипотечной задолженности;

б) процентная ставка;

в) срок кредита;

г) амортизационные и «шаровые» валюты;

д) плата за финансирование;

е) договоры об участии.

5. Физические характеристики:

а) физические параметры;

б) качество строительства и эксплуатации;

в) удобства;

г) функциональная пригодность.

Объекты недвижимости имеют различные назначение, свойства, размеры. Для того, чтобы эффективным и понятным способом их сопоставлять используются различные единицы сравнения, позволяющие привести к единому знаменателю разнородные объекты. Для различных сегментов рынка используются различные единицы сравнения.

При продаже земли:

Цена за 1га -цена за 1м2

Цена за 1 фронтальный метр -цена за лот

Цена за единицу плотности

Цена за 1га является единицей сравнения при продаже больших массивов земли: сельскохозяйственного назначения, земля под промышленное использование и т. п.

Цена за 1м используется при продаже земли под офисы, коммерческой застройки, строительства склада и т. п. Чтобы считаться сопоставимыми участки должны иметь сходные характеристики, удобства и атрибуты (доступ к транспортным сетям, парковке, близость к другим схожим предприятиям, близость к потребителям и т. п.)

Цена за 1 фронтальный метр. Часто цена земли, предназначенная для коммерческого использования, котируется в расчете на 1 фронтальный метр. Расчет цены земли, исходя из стоимости фронтального метра, предполагает определенные стандарты на глубину участков. Однако участки глубже стандартных стоят лишь немного больше. Это происходит потому, что основная часть стоимости определяется границей по улице или дороге.

Цена за лот. Цена на землю в районах жилой застройки может быть выражена исходя из застраиваемого лота (участка). При стандартных размерах и формах участков колебанию цен будет небольшим.

Цена за единицу плотности. Нормативные акты по зонированию обычно ограничивают плотность застройки на различных участках земли. На некоторых рынках это приводит к тому, что цена котируется исходя из максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования. Примером единицы плотности является отношение площади застройки к площади земельного участка.

Для застроенных участков используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 м2 общей площади;

цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

цена зданий и сооружений за 1 м2;

цена за 1 м (или другую единицу объема);

цена за комнату

цена за единицу

цена за единицу приносящую доход (плата за 1 место в театре, плата за одно место на автостоянке и т. д.)

Для недвижимости приносящий доход используется метод оценки объектов на основе соотношения дохода и цены продажи. В качестве единиц сравнения в этом случае используют:

валовой рентный мультипликатор (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM);

общий коэффициент капитализации, также известный как общий коэффициент (OAR).

Валовой мультипликатор это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному валовому

Общий коэффициент капитализации. Общая ставка дохода является элементом доходного подхода к оценке. Чтобы определить общий коэффициент капитализации по рыночным данным, оценщик должен отобрать аналогично недавно продажные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки. Это позволяет оценщику использовать прямую капитализацию с тем, чтобы конвертировать прогнозируемый чистый операционный доход (NOI) в оценку рыночной стоимости. Прямая капитализация определяется как пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единую сумму текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и продажной ценой сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://allbest.ru

1. Видеокамеры: классификация. Основные узлы видеокамер. Факто ры, влияющие на ценообразование

Видеокамеры классифицируются по способу использования и разделяются на: мини видеокамеры - аппараты различного рода в корпусах для работы в помещениях. Для скрытого видеонаблюдения маскируются под различные предметы, к которых трудно распознать видеокамеру, например, под шуруп. Новые модели имеют дополнительные функции, как, например, компенсация заднего света - система для снижения влияния ярких участков на общее качество изображения. Купольные видеокамеры - аппараты, устанавливаемые под потолком для видеонаблюдения в офисах и коттеджах. В зависимости от модели, могут использоваться как в теплых, так в неотапливаемых помещениях или на улице, водостойки. Могут иметь специальный вентилятор для охлаждения и нагреватель. Существуют специальные модели для монтажа в подвесные потолки.

Корпусные камеры - поставляются с объективом или без. В основном используются для видеонаблюдения внутри помещения, а для наружного требуется специальный термокожух. Могут иметь инфракрасную подсветку для работы в ночном режиме, встроенный трансфокатор - объектив, позволяющий получать изображения различного масштаба при постоянном расстоянии до объекта видеонаблюдения.

Уличные. Среди них различают черно-белые и цветные - позволяют получать цветное изображение днем и черно-белое ночью за счет инфракрасной подсветки. Могут иметь разные режимы для дневного и ночного функционирования. Используются для охраны магазинов, складов, парковок и т.д. Всё вышеперечисленные видеокамеры для организации наблюдения объектов могут быть управляемыми.

Так же подразделять видеокамеры можно по разновидности сигнала, фиксируемого на выходе:

Аналоговые. В качестве носителя информации используется магнитная лента. Современные аналоговые видеокамеры преобразуют изображение в электрический сигнал с помощью специальных микросхем -- ПЗС-матриц. Цифровые. В качестве носителя информации используется магнитная пленка в кассетах, еще меньших размеров, чем в аналоговых видеокамерах, оптические и жесткие диски, flash-накопители. Большинство цифровых видеокамер можно использовать и в качестве фотоаппарата.

По способу передачи сигнала с камеры тоже подразделяются на: проводные - к этому классу принадлежит большинство имеющихся сегодня на руках любительских видеокамер и беспроводные - в основном используются для организации видеонаблюдения помещений. Во избежание перехвата передаваемой по радиоканалам информации используются различные алгоритмы его защиты.

Видеокамеры подразделяются: по формату видеозаписи (VHS, VHS-C, S-VHS, S-VHS-C, Video 8, Hi-8);по качеству видеозаписи (обычные и повышенного качества Hi-fi); по виду звукового сопровождения (моно и стерео). ВК формата VHS используют обычную кассету для бытовой видеозаписи с лентой шириной 12,6 мм. С этим связано их основное достоинство -- возможность воспроизведения отснятого материала на наиболее распространенных в России бытовых магнитофонах без дополнительного устройства или перезаписи. Другие плюсы VHS-камер: наибольшая продолжительность записи на одну кассету -- 240 мин при стандартной скорости движения ленты SP (Standard Play) и до 480 мин при замедленной LP (Long Play) с соответствующим ухудшением качества. Главные недостатки: невысокая четкость изображения (около 240 телевизионных линий по горизонтали) и значительное снижение качества уже при создании первой копии, сравнительно высокое энергопотребление, а также большие габаритные размеры и массу (2--4 кг), съемка, как правило, ведется с плеча или штатива. Абсолютное большинство VHS-камер записывают моно звук.

Видеокамеры формата VHS-C (VHS-Compact) имеют те же характеристики записываемого сигнала, что и VHS, но записывают изображение на компактную кассету (с лентой той же ширины). Их достоинства: возможность воспроизведения записи на обычном видеоплейере с использованием специального адаптера (как правило, входит в комплект), наиболее низкие среди любительских видеокамер цены, небольшие масса и размеры, сниженное по сравнению с VHS-камерами энергопотребление.

Недостатки: невысокая четкость изображения, как и у VHS, и существенное снижение качества при копировании, ограниченное время записи (90 мин SP и 180 мин LP); записывают, за редким исключением, моно звук. Эти камеры ориентированы на любителей и сравнительно популярны в основном благодаря простоте и невысокой цене.

Видеокамеры формата S-VHS (Super-VHS) отличаются от VHS-моделей более высоким качеством используемой магнитной ленты, рабочий слой которой состоит из порошковой смеси железа (Fe) и кобальта (Со) и их окислов, и усовершенствованным стандартом записи.

S-VHS обеспечивает повышенную четкость записи (до 400+420 телевизионных линий по горизонтали), приемлемые потери качества при копировании и незначительное увеличение стоимости записи. Все S-VHS-камеры способны записывать стереозвук. При записи можно использовать кассеты VHS; записи S-VHS нельзя воспроизвести на обычном VHS-плейере или видеомагнитофоне.

Видеокамеры формата S-VHS-C (Super-VHS-Compact) -- малогабаритный вариант, использующий компактную кассету. Достоинством этих видеокамер является высокая четкость изображения, запись стереозвука, наличие S-Video-выхода. Отличия от S-VHS: небольшие масса (от 0,8 до 1,2 кг) и размеры, сниженное по сравнению с S-VHS-камерами энергопотребление. В то же время, как и S-VHS, ограничено время записи (90 мин SP и 180 мин LP). Эти видеокамеры ориентированы на полупрофессионалов или обеспеченных любителей, желающих получить хорошее качество изображения и звука. На мировом рынке все большую популярность приобретают видеокамеры Video-8.Модели Video-8 --- самые компактные, используют собственный стандарт компактных видеокассет с магнитной лентой шириной 8 мм (от которой формат и получил название). Эти камеры имеют небольшие размеры и массу (0,65--0,95 кг), большую

продолжительность записи (до 120 мин SP и 240 мин LP), доступную цену, возможность длительного хранения отснятого материала без перезаписи. Многие ВК Video-8 обеспечивают запись стереозвука. Недостатки: воспроизведение записей возможно только с самой видеокамеры или другого видеоплейера/видеомагнитофона Video-8, четкость изображения 240--250 тел. линий по горизонтали.

Видеокамеры Video-8 ориентированы на любительский рынок.Hi-8 -- камеры используют улучшенный по сравнению с базовым Video-8 стандарт записи и кассеты с более качественной лентой. Самое существенное отличие от Video-8 -- это хорошая четкость записи (380--420 твл). С появлением новейших Hi-8-кассет SONY максимальное время записи достигло 180 мин SP (360 мин LP).Практически все Hi-8-камеры обеспечивают запись стереозвука и имеют S-Video разъем для качественного вывода изображения.

Видеокамеры Hi-8 ориентированы на любителей с высокими требованиями к качеству изображения и звука.

Видеокамеры широко представлены на российском рынке. Если потребителю нужно в спокойной обстановке просматривать кассеты на домашнем телевизоре, ему предлагается видеокамеры формата VHS. Если потребитель хочет получить оптимальное качество изображения -- предлагается суперсистема S-VHS или Hi-8, так как за несколько большую цену получают более контрастное изображение и более яркие цвета. Если нужна супер компактная и легкая камера, то выбирается VHS-C, S-VHS-C или Video-8, Hi-8.На российском рынке представлены видео камеры ведущих фирм мира: SONY, PANASONIC, JVC, HITACHI и др. ВК формата VHS-C, S-VHS-C традиционно пользуются успехом на нашем рынке как наиболее доступные по цене и простые в использовании. Однако в последнее время все более заявляет о себе цифровое видео, по крайней мере, четыре фирмы предлагают видеокамеры этого формата: JVC, SONY, PANASONIC, THOMSON.

Преимущества цифровых видеокамер связаны с улучшением, как изображения, так и звука. Кроме того, переход от аналоговой записи к цифровой снимает вопрос о качестве первой и последующих копий -- при перезаписи потери качества не происходит. Качество изображения в цифровых видеокамер поднято до уровня телевизионного сигнала. В отличие от аналоговых стандартов все фирмы-производители договорились о применении единого стандарта для цифровых видео, что снимает проблемы совместимости при переходе от одного аппарата к другому. Иначе цифровые видеокамер обрабатывают сигналы цветности, это позволяет избежать перекрестных помех, что является одной из больших проблем в аналоговой видеозаписи и телевидении. Все эти параметры, перечисленные выше, определяют спрос и влияют на цену видеокамер.

2. Велосипеды: основные узлы, классифик ация и потребительские свойства

Велосипед был изобретен русским крепостным Артамоновым в 1801 г. В Западной Европе велосипеды появились в середине XIX века. Начало их пром. пр-ва относится к концу XIX века, когда конструкция велосипеда была коренным образом усовершенствована применением пневматических шин, шариковых подшипников и цепной передачи на заднее колесо.

Основные части велосипедов и их характеристика. Велосипед (рис. 1) состоит из следующих основных узлов: рамы, передней вилки, руля, кареточного механизма, двух колес, цепной передачи, седла и двух грязевых щитков. Рама служит основанием, на котором монтируются все другие узлы; изготовляется из стальных электросварных или цельнотянутых труб.

Рис. 1. Велосипед: 1 - рама, 2 - передняя вилка, 3 - руль, 4 - кареточный механизм, 5 - колеса, 6 - цепная передача, 7 - седло, 8 - грязевые щитки

Классификация велосипедов . В зависимости от назначения различают велосипеды: дорожные, легкодорожные, спортивные, подростковые, детские и специальные (напр., для цирковых представлений). Дорожные велосипеды имеют наибольшее распространение и применение, используются для езды почти по любым дорогам (см. Велосипеды дорожные). Разновидностью дорожных велосипедов являются велосипеды типа "Тандем", отличающиеся тем, что они рассчитаны на двух и более велосипедистов. Эти велосипеды представляют собой как бы два спаренных велосипеда с одним рулем, двумя или более седлами и двумя или более ведущими колесами. Легкодорожные велосипеды имеют по сравнению с дорожными облегченный вес. Они приспособлены для езды главным образом по городу и дорогам с усовершенствованными покрытиями (см. Велосипеды легкодорожные). Спортивные велосипеды применяются в гонках и тренировках спортсменов-велосипедистов на шоссе, проселочных дорогах и велодромах (треках); подразделяются на Велосипеды спортивные шоссейные и Велосипеды спортивные трековые (см.). Подростковые велосипеды предназначены для мальчиков и девочек в возрасте от 10 до 15 лет. Отличаются от дорожных велосипедов для взрослых меньшими размерами рам и колес (см. Велосипеды подростковые). Детские велосипеды выпускаются двухколесные, трехколесные и комбинированные. Имеют упрощенную конструкцию (см. Велосипеды детские).

Потребительские свойства велосипедов во многом совпадают с общими свойствами транспортных средств. Здесь будут рассмотрены лишь отдельные, характерные только для велосипедов, специфические свойства. К функциональным свойствам велосипедов относят их проходимость, быстроходность, возможность езды в темноте и возможность перевозки багажа. Под проходимостью понимают приспособленность велосипеда для езды по дорогам без твердого покрытия в различную погоду. О проходимости можно судить по длине шага велосипеда, его базы, по ширине протектора шины и глубины его рисунка. Хорошую проходимость обусловливает велосипед с небольшой величиной шага, так как в этом случае велосипедист, проигрывая в расстоянии, выигрывает в силе. Ширина протектора шины обусловливает проходимость по песку и грязи. Она колеблется от 32 до 56 мм, или от 1,25 до 2,25 дюйма. Чем шире шины, тем выше их проходимость. Глубокий протектор обеспечивает лучшее сцепление с грунтом, поэтому он увеличивает проходимость. Основным элементом геометрии велосипеда (рис.) является расстояние от земли до верхней трубы (Е+В). Это ключевой параметр при выборе велосипеда. Высота рамы должна быть на 2-5 см ниже промежности велосипедиста. Под базой велосипеда принято понимать расстояние между центрами осей его колес в миллиметрах (G). У велосипедов база может быть от 900 до 1175 мм. Чем она короче, тем выше проходимость велосипеда, но ниже устойчивость. Размер велосипеда определяется расстоянием от центра оси каретки до обреза верхней трубы (В). Быстроходность важна особенно для спортивных велосипедов. Она зависит от длины шага велосипеда, ширины протектора и глубины его рисунка, от массы велосипеда, типа руля и седла. Чем больше длина шага велосипеда, чем уже шины и меньше глубина протектора и чем меньше масса велосипеда, тем более высоких скоростей на нем можно достигнуть. Если масса дорожных велосипедов составляет в среднем 16 кг, то масса спортивных достигает 5-7 кг. Для снижения массы стальные детали заменяет деталями из алюминия и титана, сплошные детали (оси втулок) -- пустотелыми. В звездочках вырубают отверстия, чтобы уменьшить их массу, даже спицы. Делают в середине тоньше. Вместо цепей с шириной звеньев 3,3 мм используют цепи шириной 2,4 мм. Вместо шин с покрышками и камерами используют одно трубки. По этой же причине в спортивных велосипедах отсутствуют щитки колес, багажники и другие принадлежности. Низкий руль способствует сильному наклону велосипедиста вперед. Это в свою очередь обеспечивает уменьшение сопротивления встречному потоку воздуха и, следовательно, ускорению движения. Узкое седло способствует более быстрому движению ног. Для уменьшения сопротивления воздуха в некоторых моделях велосипедов вместо спиц используют тонкие диски. Возможность езды ночью -- важный показатель велосипеда как повседневного транспортного средства. Это свойство велосипеда зависит от наличия фары, генератора постоянного тока, светоотражателей (катафотов). Возможность перевозки груза зависит от наличия багажника. Иногда их устанавливают спереди и сзади одновременно, что резко повышает грузоподъемность велосипеда. Этот показатель важен для туристских и дорожных велосипедов.

К эргономическим свойствам велосипедов относят легкость хода, удобство посадки, комфортность и безопасность езды, а также удобство переноски, перевозки и хранения. Все эти свойства характеризуют затраты психофизической энергии велосипедиста при поездках. Легкость хода зависит от коэффициента трения вращающихся деталей и длины шага велосипеда. Чем меньше шаг велосипеда и выше качество изготовления узлов трения велосипеда, тем меньше утомляемость велосипедиста при езде. Удобство посадки определяется конструкцией рамы велосипеда и ее высотой. Высота рамы определяется расстоянием от оси каретки до верхнего конца подседельной трубки. Наиболее удобны для посадки велосипеды с открытой рамой или с рамой небольшой высоты (440-500 мм).Комфортность езды определяется формой руля, типом седла, наличием грязевых щитков, шириной шин и базой велосипеда. Для спокойной езды и для прогулок более удобны велосипеды с высоким рулем, широким и мягким седлом и широкими эластичными шинами. Чем больше база велосипеда, тем он устойчивее.

Удобство переноски и хранения определяется габаритами велосипеда в рабочем и нерабочем состояниях. Особенно удобны разборные и складные велосипеды. Их можно перевозить в багажниках автомобилей и в лифтах. При хранении в сложенном состоянии они легко размещаются на небольших антресолях.

Безопасность езды зависит от надежности тормозов и высоты рамы. Наиболее надежными считаются ручные тормоза клещевого типа. Велосипеды с низкой рамой и большой базой более устойчивы. Наличие катафотов, зеркала обратного вида, звонка, щитков на цепь, сетки на заднее колесо способствует более безопасной езде.

Надежность велосипедов характеризуется наработкой на отказ, которая соответствует пробегу в 2500-2850 км, а также гарантийным пробегом в 8500-10 000 км.

К показателям надежности относится также ремонтопригодность. Все велосипеды легко ремонтировать при наличии запасных частей даже в домашних условиях. Гарантийный срок хранения велосипедов составляет 15-24 месяца.

ассортимент товароведческий качество потребительский

3. Используя интернет ресурсы, руководства по эксплуатации, данные журналов «Спрос», «Потребитель» и др., сравнить потребительские свойства 2-х м оделей проекционных телевизоров

Проекционные телевизоры занимают промежуточную позицию между плазменными и ЖК-панелями/телевизорами и проекторами. В идеале проекционный телевизор может сочетать лучше качества и тех и других, главными из которых являются простота установки и использования, а также большой размер изображения за приемлемую цену. Давайте сравним потребительские свойства проекционного телевизора Sony KDF-E50A11E и Mitsubishi Electric WD-65738.Я, как потребитель, обращаю внимание внешнему виду и размерам самих телевизоров. Телевизор Sony KDF-E50A11E большой (все-таки диагональ 127 см), но не очень тяжелый и относительно неглубокий. Корпус телевизора изготовлен из пластмассы, телевизор Mitsubishi Electric WD-65738 -165см по диагонали, уже по тяжелее на 5 кг.

Цвет у первого - черный, у второго-серый. Далее интересует качество изображения и цвета картинки и изображения. У Sony KDF-E50A11E яркость несколько ниже, чем у типичного Mitsubishi Electric WD-65738 телевизора, но ее вполне достаточно для комфортного просмотра в освещенном помещении. Равномерность по меркам плоскоэкранных телевизоров не очень хорошая, но сравнима с кинотеатральными проекторами. К тому же, яркость экрана плавно падает к углам, и неравномерность яркости в глаза не бросается. Контрастность не выдающаяся, однако, подчеркнем, что это ANSI-контрастность, измеренная на шахматном поле. Кнопки управления у обоих размещены в выдвижном блоке под логотипом. Удобные кнопки управления на выдвижном блоке под логотипом. Входы-выходы разнесены на две группы, при этом подразумевается, что разъемы на задней панели предназначены для стационарного подключения аудио-видеотехники, а разъемы на левом боку -- для мобильного подключения таких источников как видеокамера, цифровой фотоаппарат и т.?д. (к ним причислен и компьютер) и наушников. Переносной пульт у Sony KDF-E50A11E ДУ в руке лежит удобно. Есть простенький таймер на выключение. Дизайн экранного меню у Sony KDF-E50A11E точно такой же, как у меню Mitsubishi Electric WD-65738. К эргономике претензий нет: меню достаточно крупное, перемещаться по меню удобно, шрифт удобочитаемый. Для справки внизу отображается подсказка с функциями кнопок. При изменении параметров изображения меню убирается с экрана, остается только название параметра, плюс шкала с ползунком и текущим значением или список вариантов, в результате коррекция изображения упрощается. Русская версия экранного меню отличается грамотным переводом терминов на русский язык у Mitsubishi Electric WD-65738.Звук.

Тембр ВЧ / НЧ и Баланс предсказуемым образом меняют звук телевизора. К менее очевидным последствиям приводит выбор одного из трех эффектов звука. У Sony KDF-E50A11E есть WAI-FAI у Mitsubishi Electric WD-65738 его нет. Запаса громкости встроенных динамиков хватает для озвучивания пространства перед телевизорами, соответствующего зоне комфортного просмотра.

Качество динамиков неплохое. Низких частот, правда, нет у Sony KDF-E50A11E , что не помешает завести на динамики телевизора центральный канал в случае многоканального звука. Динамики хоть и работают на один щелевидный рупор, но разнесены достаточно далеко друг от друга, поэтому стереоэффект присутствует. В телевизоре Sony KDF-E50A11E есть, по крайней мере, один вентилятор, охлаждающий лампу, у Mitsubishi Electric WD-65738 его нет. Шум от системы охлаждения очень небольшой -- его можно услышать, только практически приложив ухо к решетке в нижней части задней панели телевизора.

Сравнивая телевизор Mitsubishi Electric WD-65738 с Sony KDF-E50A11E, постоянно удивляешься большому размеру изображения, сохраняющему контраст даже в освещенном помещении. Кроме того, нужно отметить простоту установки: достаточно поставить телевизор -- и все, никаких хлопот с размещением экрана и проектора. Достоинства: телевизора Mitsubishi Electric WD-65738 - отличное отношение диагонали экрана к цене.

Литература

1. ГОСТ 24388 Усилители сигналов звуковой частоты бытовые. Общие технические условия.

2. ГОСТ 27667 Система цифровая звуковая «Компакт-диск» Параметры.

3. ГОСТ 28375 Проигрыватели компакт-дисков. Общие технические требования и методы измерений.

4. ГОСТ 5651-89 Устройства радиоприемные бытовые. Общие технические условия.

5. ГОСТ 18198-89 Телевизоры. Общие технические условия.

6. Ходыкин А.П. Товароведение и экспертиза культтоваров: товары для эстетического развития. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2007.

7. Ходыкин А.П. Товароведение и экспертиза культтоваров: товары для спорта и активного отдыха. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2010.

8. Чечик А.М. Товароведение и экспертиза товаров культурно-бытового назначения. - М.: Изд. Дом “Дашков и К”, 2010-534с.

9. Богатырева Т.Г. и др. Справочник товароведа. Непродовольственные товары. В 3-х томах. - М.; Экономика, 1989.

10.Лифиц И.М., Леженин Е.Д., Меркулова А.И. Исследование непродовольственных товаров. Издание второе, переработанное. - М.: Экономика, 1988.

11. Печенежская И.А., Шепелов А.Ф., Бондаренко В.А. Товароведение и экспертиза культурно-бытовых товаров. Практикум. - Ростов-на-Дону: ООО «Мини Тайп», 2005.

12.Сыцко В.Е., Миклушова М.Н. Товароведение непродовольственных товаров. - Минск: Высшая школа, 1999-632с.

13.Теплов В.И. и др. Коммерческое товароведение. - М.: Дашков и К о, 2001.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Факторы, влияющие на качество и сохранение качества товаров. Номенклатура потребительских свойств и показателей качества. Дефекты и фальсификация товаров. Выявление потребительских предпочтений. Основные критерии выбора номенклатуры качества товара.

доклад , добавлен 21.01.2011


Показатели качества и их классификация. Методы определения показателей качества, факторы формирования и сохранения качества товаров, критерии его оценки. Номенклатура потребительских свойств и показателей качества товаров. Решение практических задач.

контрольная работа , добавлен 02.11.2009


Производство высококачественных дисплеев для телевизоров и мониторов. Анализ потребительских свойств LED-телевизора Samsung и LED-телевизоров конкурирующих производителей Sony и LG. Установление технических характеристик продукции. Технология метода QFD.

контрольная работа , добавлен 27.06.2015


Велосипед как самый массовый вид индивидуального транспорта и средство для туризма и активного отдыха. Анализ ассортимента по брендам и оценка качества велосипедов, реализуемых в розничных торговых организациях Москвы, оценка их потребительских свойств.

дипломная работа , добавлен 09.07.2015


Классификация и характеристика товаров (по товарной группе – мужские сорочки). Формирование ассортимента одежды в торговле. Характеристика потребительских свойств товаров. Кодирование, маркировка, упаковка швейных изделий. Условия хранения товаров.

курсовая работа , добавлен 01.12.2014


Особенности химического состава и пищевой ценности молочных продуктов. Факторы, формирующие качество молочных товаров. Характеристика и анализ ассортимента и потребительских свойств молочных товаров, реализуемых на потребительском рынке в городе Брянске.

курсовая работа , добавлен 26.08.2017


История развития телевизоров. Определение их потребительских свойств (безопасность, избирательность сигналов, качество изображения, ремонтопригодность), видов, требований к упаковке, маркировке и хранению. Характеристика ассортимента телевизоров.

курсовая работа , добавлен 01.09.2010


Изучение потребительских свойств стеклянной посуды и факторы, влияющие на формирование потребительских свойств; специфика производства стеклянных изделий. Анализ потребительских свойств стеклянной посуды, реализуемой магазином ООО "1000 мелочей".

курсовая работа , добавлен 12.09.2009


Анализ текущего состояния рынка телевизоров, характеристика их потребительских свойств на российском рынке. Методы оценки конкурентоспособности товаров и услуг. Анализ конкурентоспособности на примере передовых моделей жидкокристаллических телевизоров.

курсовая работа , добавлен 15.12.2011


Состояние и перспектива развития рынка телевизионной техники. Классификация и характеристика ассортимента телевизоров. Исследование потребительских предпочтений. Оценка функциональных свойств телевизоров, реализуемых в магазине "Контур будущего".

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

Объект не должен быть уникальным;

Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

Если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

Если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;
.

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Определить:

Корректировку на разницу в площади.

Корректировку на наличие сада.

Корректировку на наличие гаража.

1. Для определения корректировки на разницу в площади сравниваем 1 и 3 объект. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. При этом, если объект лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться если объект хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-).

2. Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-).

3. Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам.

Определяем стоимость объекта с учетом скорректированных цен аналогов.

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

Преимущества сравнительного подхода:

В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

Статически обоснован;

Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

Различия продаж;

Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;

Зависимость от активности рынка;

Зависимость от стабильности рынка;

Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РК

Курсовая работа

по дисциплине: « Оценка и менеджмент недвижимости»

на тему: « Метод сравнительного анализа продаж»

Караганда 2007г.

Введение

Глава I Особенности применения сравнительного подхода

Глава II Классификация и суть поправок. Оценка на соотношении дохода и цены продаж

Глава III Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода. Практика применения сравнительного подхода

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Сравнение как один из методов оценки наиболее широко используется в оценки недвижимости. Его сущность- сопоставление однородных объектов с целью выявления сходства либо различай между ними. С помощью сравнения выявляется общее и особенное в экономических явлениях, устанавливаются изменения в уровне исследуемых объектов, изучаются тенденции и закономерности их развития. Важность данного метода подчеркивает поговорка: «ВСЕ ПОЗНАЕТСЯ В СРАВНЕНИИ».

Метод сравнительного анализа продаж - это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Оценщик анализирует реальные рыночные сделки и сравнивает объекты, по которым они проводились, с оцениваемым объектом. Этот метод основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Поэтому цены, заплаченные за сходные или сопоставимые объекты, должны отражать рыночную стоимость оцениваемой собственности.

При прямом сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке; затем вносятся поправки на возможные различая между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке.

Так же сравнительный метод называют методом сравнительных продаж (comparative sales approach),рыночным методом (market approach) или методом рыночной информации (market data approach).

Сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два - доходный(income) и затратный (cost)- также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициенты капитализации определяются именно исходя из рыночных данных.

Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходах и нормальной прибыли.

ГЛАВА I. Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

* назначению использования;

* качеству;

* передаваемым правам;

* местоположению;

* физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

* платежеспособности;

* возможностям финансирования;

* инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента "условиях:

* сроке окупаемости;

* независимости субъектов сделки;

* инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

* находятся в родственных отношениях;

* являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

* имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

* сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

* занимаются продажей имущества умерших лиц;

* занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.

Инвестиционная мотивация определяется:

* аналогичными мотивами инвесторов;

* аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

* степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) права собственности на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

1) Права собственности.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступ-* ном текущем финансировании.

2) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4) Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

5) Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

Единицы сравнения.

Поскольку объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая.

На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли:

* цена за 1 га;

* цена за 1 сотку;

* цена за 1 м2.

Единицы сравнения застроенных участков:

* цена за 1 м2 общей площади;

* цена за 1 фронтальный метр;

* цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

* цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации

ГЛАВА II. Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис.1.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяемся отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок.

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

* методы, основанные на анализе парных продаж;

* экспертные методы расчета и внесения поправок;

* статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Например, известны цены сделок купли-продажи по трем аналогичным (сравниваемым) квартирам, две из которых расположены в центре города и одна на окраине - в Майкудуке (табл. 1.1).

Таблица 1.1 Исходные данные по сделкам купли-продажи квартир

При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравниваемым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Майкудуке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.

Обоснование корректировок.

1. Местоположение. Выбираем пару сравниваемых продаж - I и III, которая отличается лишь по одному элементу сравнения - местоположению (состояние квартир одинаково). Величина корректировки составит:

600 у.е. - 800 у.е. = - 200 у.е.

2. Состояние квартир. Выбираем пару сравниваемых продаж - II и III, которая.отличается лишь по одному элементу сравнения - состоянию (местоположение квартир одинаково). Величина корректировки составит:

960 у.е. - 800 у.е = 160 у.е.

Определив значения величин корректировок сравниваемых продаж, составим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравниваемым продажам (табл. 1.2).

Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают, что стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры в Майкудуке составляет 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города, сделаны отрицательные корректировки (-200 у.е.). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, находящейся в центре города, и условным «переносом» ее в Майкудук, где расположена оцениваемая нами квартира.

Положительные корректировки (+160 у.е.) по продаже I и III предопределяются «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.

Таблица 1.2. Таблица корректировок

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Обозначим стоимость объекта оценки X, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной 1,0, тогда:

если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:

X=1,0 + 15% *1,0 =1,0*(1+0,15)= 1,15;

если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшится:

X =1,0-15%*1,0= 1,0*(1,0-0,15) = 0,85.

3. Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна уменьшиться:

1,0 = X + 15%*Х = Х*(1 +0,15), X = 0,87.

4. Аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, тогда цена аналога должна вырасти:

1,0 = X-15%*X=X*(1,0-0,15), Х= I: 0,85 = 1,18.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Пример. Последовательность внесения поправок и получение скорректированного результата.

1. Процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.

2. Вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если поправки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Пример. Необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 м2 и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в табл. 1.3.

сравнительный продажа поправка цена

Таблица 1.3.

Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются.

1. Валовой рентный мультипликатор (ВРМ).

2. Общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

Цоб = ПВД0 * ВРМа = ПВД0 *[ (Цia: ПВДiа)]: т, (1.1)

Где, Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000 у.е. В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (табл. 1.4).

Таблица 1.4.

Расчет валового рентного мультипликатора

ВРМ (усредненный по аналогам) = 5 (5 + 5,43 + 4,8,) : 3.

Цоб =150000 у.е. * 5 = 750000 у.е.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

* может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

* в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

* не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

ККап=((ЧЧОiа:Цiа)]:m, (1.2)

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОД/д - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цia- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

т - количество отобранных аналогов.

Цоб = ЧОД0 * Ккап = ЧОД0 * [ (ЧОДia:Цiа)]: т, (1.3)

где ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Пример. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере 50000 у.е. (табл. 1.5).

Таблица 1.5

Информация о сделках купли-продажи

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчета, так как у первого величина ЧОД несопоставима с этим показателем у оцениваемого объекта, а у второго доход указан за прошлый год.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = 50000 у.е.: 0,08 = 625000 у.е.

ГлаваIII. Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

* количество отобранных аналогов минимально;

* величины их скорректированных цен достаточно близки. Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример. Анализ трех сопоставимых продаж, последующее внесение корректировок и «взвешивания» позволили вывести итоговую цену в 532000 у.е. (табл. 1.6).

Таблица 1.6.

Выведение итоговой цены

Практика применения сравнительного подхода

Пример. Необходимо оценить стоимость дачи, общая площадь которой 60 м2. Дача имеет четыре комнаты и водопровод. Площадь садового участка, на котором расположена дача - 12 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти сравниваемых объектов в рассматриваемом загородном районе (таблица 1.7). Хотя для казахстанских условий вариант финансового расчета приобретения недвижимости в форме ипотечного кредитования покупателя продавцом пока практически неприемлем, тем не менее для рассматриваемого иллюстративного примера такой вариант финансового расчета мы вводим условно для двух сравниваемых объектов - III и V. При этом представленные в таблице 1.8 значения завышения цен продажи по этим двум сравниваемым объектам (7 у.е. для III объекта и 5,6 у.е. для V объекта) определены по рассмотренному выше алгоритму корректировки согласно условию осуществления финансовых расчетов между продавцом и покупателем (занижение расчетной ставки процента относительно рыночной).

Перед определением величин корректировок цен продаж по сравниваемым объектам необходимо определить единицу сравнения. Цена продаж сравниваемых объектов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь дома для этих объектов различается в достаточно "широком диапазоне - 45-70 м2. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 м2, расчетные значения которой по сравниваемым объектам представлены в таблице 1.8.

Теперь можно последовательно определить значения величин корректировок, соблюдая при этом очередность первых четырех элементов сравнения.

1. Переданные права собственности. Правовой статус одинаков по всем сравниваемым объектам и соответствует оцениваемому объекту. Корректировка цен продаж отсутствует.

2. Условия финансового расчета приобретения недвижимости. По III и V сравниваемым объектам - нерыночные условия (цены завышены). Проводим соответствующую корректировку цен продаж 1 м2 по этим объектам: -0,155 тыс.тг. - III объект; -0,102 тыс.тг. - V объект.

3. Условия продажи. Отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам. Корректировка отсутствует. „

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи). Для определения величины корректировки по фактору времени выбираем пару сравниваемых продаж: IV и V. При этом по сравниваемому объекту V берется скорректированная цена продажи по предыдущему элементу сравнения 0,688 тыс.тг.:

(0,885 - 0,688): 0,688 * 100% = 28,6%.

Таблица 1.7.

Информация по сделкам купли-продажи для дач в рассматриваемом районе

Таким образом, за год цена продажи 1 м2 данного типа недвижимости выросла на 28,6%. Прогнозируя рост цены по простым процентам, за полгода цена выросла на 14,3%. Исходя из этого, проводим корректировку цены продажи 1 м2 по I, II и V сравниваемым объектам. Скорректированные цены после четвертого элемента сравнения являются основой дальнейших независимых корректировок.

Физические характеристики. Все сравниваемые объекты и оцениваемый объект являются кирпичными домами, что не требует корректировки цен продаж по использованному строительному материалу. В то же время комбинация размеров садового участка и количества комнат в представленном перечне сравниваемых объектов двухвариантная:

1) 12 соток и 4 комнаты;

2) 6 соток и 3 комнаты. Величину корректировки по этим физическим характеристикам можно определить, выбрав пару сравниваемых объектов, например, II и III - 0,084 тыс.тг. (0,915 - 0,831).

Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов I и II - 0,088 тыс.тг. (1,003 - 0,915). Корректировка цены продажи объекта I проводится вычитанием этой денежной суммы, так как транспортная доступность к этому объекту лучше, чем для оцениваемого объекта.

Величина корректировки цен продажи по наличию водопровода определяется из пары сравниваемых объектов III и IV - 0,054 тыс.тг. (0,885 - 0,831). Корректировка цен продаж I, II и III объектов является положительной, так как на оцениваемом объекте имеется водопровод.

Итак, проведены корректировки по всем рассматриваемым физическим характеристикам, что позволяет определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 м2 общей площади.

По представленному примеру скорректированная цена продажи 1 м2 общей площади дачи в рассматриваемом районе составляет 0,969 тыс. тг. Тогда рыночная стоимость оцениваемой дачи составит 58,14 тыс.тг. (60 * 0,969).

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравниваемых объектов в нашем примере совпали (табл. 1.8). Однако такое совпадение не является обязательным, и, более того, возможны случаи, когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключение

Метод сравнительного анализа продаж является классическим аналоговым методом и базируется на прямом использовании имеющейся ценовой информации о ранее проведенных таких же сделках с объектами недвижимости, подобными тому, что предназначен для оценивания, и в подобных условиях.

Главным преимуществом метода сравнительного анализа продаж, при полном соблюдении правил сравнения, является его объективность, достоверность и рыночная ориентация. Поэтому, когда мы говорим о рыночной стоимости объекта оценки, первым кандидатом на получение таковой является именно метод сравнения.

Однако главное преимущество метода сравнительного анализа продаж одновременно порождает и главную проблему этого метода - наличие достаточной информации - представительных выборок объектов-аналогов, уже подвергшихся операциям на рынке недвижимости, подобным намечаемой для объекта оценки и в подобных условиях.

Сложность состоит в том, что чем больше характеристик оцениваемого объекта и условий сделки мы пытаемся учесть, тем меньше возможностей сформировать представительную выборку объектов и сделок-аналогов или даже вообще найти хотя бы один аналог. Объекты различаются по многим параметрам. Например, в числе видимых и потенциально значительных различий можно назвать следующие: местоположение объекта, качество окружения, размер и форму участка, плотность застройки, права на объект, разрешенное направление использования (по генплану или по специально принятому плановому решению), произведенные усовершенствования и т.д.

Метод сравнения модно использовать как для оценки земли и строений, так и для оценки величины арендной платы, выплачиваемой арендатором собственнику.

И так, идея метода сравнения состоит в том, чтобы на секторах рынка недвижимости собирать статистику сделок, систематизировать ее и обеспечивать подбор аналогов. Тогда искомая оценка объекта - это цена продажи (ставка аренды) идентичных объектов на рынке в идентичных условиях сделки и в ближайшее время. А качество оценки зависит от полноты и достоверности обеспечения оценщика информацией об аналогичных сделках с похожими объектами в аналогичных условиях.

В заключении еще раз подчеркнем, что основная сложность применения метода сравнительного анализа продаж состоит в недостаточности точной информации: база прецедентов, число проведенных сделок с объектами недвижимости невелики, к тому же реально отсутствуют полностью идентичные объекты. Другая сложность применения метода сравнительного анализа продаж связана с тем, что некоторые из характеристик оцениваемого объекта могут проявиться не сразу, а лишь в последствии, что связано с возможностью его развития и существующими плановыми предписаниями. Это особенно значимый и трудно предсказуемый момент в отношении соседних участков и зданий.

Список использованных источников:

1. Грязнова А. Г., Федотова М. А. «Оценка недвижимости» - М., 2003;

2. Дж. Фридман, Николас Ордуэй « Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости» - М., 1997;

3. Коваленко Г.П. «Рынок недвижимого имущества в РК» - Алмата, 2002;

4. Коростелев С.В. « Экономика недвижимости».

5. Ресин В.И. « Экономика недвижимости».

6. Соловьев М.М. « Оценочная деятельность»- М., 2002;

7. Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимости».

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Сущность, общая характеристика и методы сравнительного подхода. Основные принципы отбора предприятий-аналогов, анализ его результатов и значение. Ценовые мультипликаторы и их сравнительная характеристика, порядок и этапы вычисления рыночной стоимости.

контрольная работа , добавлен 30.03.2015


Профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости оцениваемого имущества. Процедура оценки рыночной стоимости. Определение стоимости объекта оценки с использованием затратного и сравнительного подхода и полной восстановительной стоимости.

курсовая работа , добавлен 19.06.2011


Система производства как объект управления. Характеристика факторов, влияющих на эффективность применения системно-ситуационного подхода в управлении. Анализ опыта применения системно-ситуационного подхода в управлении на территории РФ и за рубежом.

курсовая работа , добавлен 21.10.2013


Исследование межкультурных различий в управленческой практике. Сущность сравнительного менеджмента. Анализ национальных моделей менеджмента, влияние исторических факторов на его развитие. Особенности и пути совершенствования российской модели менеджмента.

контрольная работа , добавлен 08.04.2013


Понятие "системно-ситуационного подхода в управлении". Факторы, влияющие на эффективность применения системно-ситуационного подхода в управлении организацией. Анализ эффективности применения метода в работе ГОУ СПО "Кемеровский педагогический колледж".

контрольная работа , добавлен 20.10.2009


Практика применения системно-ситуационного подхода в управлении на примере кемеровского педагогического колледжа. Факторы, влияющие на эффективность применения системно-ситуационного подхода в управлении. Динамика финансово-экономических показателей.

курсовая работа , добавлен 20.12.2012


Психологический смысл кризиса. Финансовое состояние в кризисном положении компании. Стратегия антикризисного управления, ее этапы и задачи разработки. Основное содержание сравнительного подхода. Анализ внешних факторов с целью выявления причин кризиса.

курсовая работа , добавлен 17.06.2014


Понимание и особенности применения процессного подхода; ресурсная база и декомпозиция. Реализация процессного подхода к управлению: эффективность; уровни описания Процессов. Применение в практике организации производства концепции процессного подхода.

курсовая работа , добавлен 16.02.2012


Особенности применения процессного подхода в государственных учреждениях на примере Федеральной пожарной службы. Совершенствования системы управления специальными пожарными подразделениями на основе процессного подхода. Проблемы управленческих решений.

дипломная работа , добавлен 28.07.2014


Процесс принятия решений в японских компаниях, роль менеджера. Особенности японской системы управления. Анализ практических ситуаций применения японского подхода в управлении качеством на примере Toyota – мирового лидера на рынке автомобилестроения.

Подход прямого сравнительного анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности на основе данных о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, затем вносятся поправки на возможные отличия

между оцениваемым и сопоставимым объектами. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставляемых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. Скорректированная цена позволяет оценщику сделать логические выводы о том, какова возможная стоимость оцениваемого объекта на рынке. Подход прямого сравнительного анализа называется также методом сравнительных продаж, рыночным методом и методом рыночной информации.

Прямой сравнительный анализ является одним из трех подходов к оценке недвижимости. Другие два – доходный и затратный – также требуют информации о рынке. В первом из них коэффициент капитализации определяется исходя из рыночных данных. Затратный подход требует оценки стоимости замещения или воспроизводства исходя из информации о рыночных ценах на материалы и рабочую силу, накладных расходов и нормальной прибыли.

Основные принципы , лежащие в основе метода: спрос и предложение, зависимость, вклад, пропорциональность и замещение. Последний предопределяет поведение «нормального» покупателя – не приобретать недвижимость, если ее стоимость превышает стоимость аналогичных объектов с той же степенью полезности.

Достоинство метода: простой и наглядный, т.к. основан на очевидных сравнениях; допускает корректировки по отличающимся признакам; дает статистически обоснованные оценки.

Недостатки метода: требует большого объема достоверной информации, что возможно лишь на массовых рынках недвижимости; при большом количестве корректирующих поправок достоверность оценки снижается; использует информацию о прошлых событиях на рынке недвижимости и не учитывает ожидания.

Область применения: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса, некоторые сегменты рынка земельных участков (в черте города, садовые участки под коттеджи).

Источники информации: периодические издания по недвижимости, данные информационных служб, страховых компаний, личные архивы оценщика и т.д.

Технология оценки:

– изучение нужного сегмента рынка и выбор объектов недвижимости аналогичных оцениваемому;

– сбор и проверка достоверности информации по каждому выбранному объекту;

– выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

– проведение корректировки цен по каждому объекту на основании установленных отличий по сравнительным единицам между выбранным и оцениваемым объектом;

– согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

При проведении оценки следует определить, в той ли рыночной зоне, что и данный объект, находятся сопоставимые объекты, того ли они возраста и величины, предоставляют ли они те же удобства, наконец, насколько время их продажи, экономические условия, включая финансирование, были схожи с условиями продажи оцениваемой собственности.

Данные, собранные о продажах сравниваемых объектов, должны быть подтверждены одним их основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом (брокером, кредитором, титульной компанией). Следует убедиться в том, что сопоставимые объекты конкурентоспособны с точки зрения покупателя, обладающего для рынка типичной информацией. Продажная цена должна соответствовать сделке "на расстоянии вытянутой руки". Это означает, что ни одна их сторон не находилась в затруднительном обстоятельстве, обе стороны обладали типичной для данного рынка информацией и поступали экономически рационально и что оплата или финансирование соответствовали нормальным рыночным условиям. Оценщик должен с подозрительностью относиться к слишком поспешным продажам или сделкам между двумя тесно связанными сторонами (например, между детьми и родителями, между мужем и женой, между корпорацией и полностью принадлежащей ей дочерней компанией). Продажи, зависящие от режима налогообложения одной или более сторон, продажи имущества умерших лиц и продажи с целью избежать лишения права выкупа заложенного имущества, как правило, отвергаться.

В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимого, в цену последнего необходимо внести поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан, если бы обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект.

При корректировании фактических продажных цен сравниваемых объектов поправки производятся от (from) сопоставимого объекта к (to) оцениваемой собственности. При этом следует попытаться ответить на вопрос: "За какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладай он теми же характеристиками, что и сравниваемый объект?" Например, если сопоставимый жилой комплекс расположен в более живописной местности, чем оцениваемая собственность, и это превосходство пейзажа оценивается на рынке в 10 000 долл., то его фактическая продажная цена должна уменьшиться на 10 000 долл. Когда сравниваемый объект уступает оцениваемому, фактическая продажная цена первого должна быть

увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками второго объекта.

Поправки делаются также исходя их того, как эти различия будут оценены типичным покупателем на рынке. Поэтому какая-либо специфическая характеристика стоит не обязательно столько, сколько затрачено на ее создание или ликвидацию, а скорее столько, сколько она добавляет к общей стоимости собственности. Например, покраска здания может обойтись в 2000 долл., но весьма вероятно, что возможный покупатель посчитает, что она добавляет к стоимости объекта 3500 долл. Таким образом, правильная поправка будет 3500 долл., а не 2000 долл.

К основным способам определения величины поправок относятся:

– анализ парных продаж;

– регрессионный анализ;

– метод общей группировки.

Важно помнить, что поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому , т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый.

Анализ парных продаж является одним из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. Парными продажами (paired sales) называется продажа двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной черты, которую оценщик пытается оценить, с тем, чтобы внести правильную поправку. Например, оценщик пытается оценить поправку на наличие плавательного бассейна. В таблице представлена информация о пяти парных продажах, которую оценщик выявил в жилом районе. Хотя оценщик рассчитал средние значения, медиану и моду с тем, чтобы описать распределение различий между парами, это не может заменить вынесение аналитического заключения. В конечном счете, именно оценщик должен решить, каким образом наличие или отсутствие бассейна влияет на общую стоимость недвижимости.

Парные продажи, используемые для определения поправки на